Среди риелторов есть и нормальные люди, действительно профессионалы своего дела, которые помогают осуществлять сделки более выгодно, но, к сожалению, чаще всего мы сталкиваемся совсем с другими личностями.
Если вы когда-то пробовали выставить автомобиль на продажу на сайт, например, Авито, то вы знаете, что буквально через минуту после публикации ваш телефон начинают атаковать звонками – это перекупщики и разные сервисы. То есть номер вашего телефона расходится по разным базам, и опытные люди уже знают, что перед тем, как выставлять машину на Авито, нужно завести вторую симку и выставлять рекламу только на неё.
Та же самая история с квартирой: если вы разместите объявление о продаже своей квартиры на сайте типа ЦИАН или Авито, вам тут же начнут звонить риелторы из крупных агентств. Их основная задача – заключить с вами эксклюзивный договор так, чтобы вы сняли свою рекламу, а дальше бы продажей вашей квартиры занимались только они.
Чтобы убедить вас подписать такой договор, они будут готовы на всё. Риелторы будут вас заверять, что вы никогда не сможете продать свою квартиру по этой цене, вас обязательно обманут, что вы останетесь и без денег, и без квартиры.
Ушлые риелторы заявляют, что они не будут водить своих клиентов, что у них есть секретные базы, в которых куча людей, которые хотят купить квартиру именно в вашем районе и такую, как у вас.
Эксклюзивный договор
Итак, первый развод, с которым вы можете столкнуться, – это то, что вас убедят подписать эксклюзивный договор, а потом продажей квартиры никто заниматься не будет. То есть проходит месяц, два, три, вы сняли свою рекламу, а ваша квартира не продается, у вас там, возможно, нет даже просмотров объявления или один просмотр в месяц.
Более того, по условиям договора вы не имеете право самостоятельно или с другим риелтором продать вашу квартиру, в противном случае придется платить неустойку.
Всё это время риелторы убеждают вас, что это нормально, просто сейчас такая ситуация на рынке недвижимости, квартирой люди интересуются, но для них, например, цена высоковата, и приведут ещё много сомнительных аргументов.
По факту, здесь тактика именно в затягивании, потому что в договоре у них есть пункт, что если вы расторгаете его досрочно, по своей воле и самостоятельно, то вы должны будете выплатить им неустойку, например, 50 000 рублей, и они просто ждут того момента, когда вам надоест смотреть на их «работу» и вы решите уйти, просто расторгнуть с ними этот договор.
В этом случае они потребуют с вас неустойку и на этом заработают, по факту ничего не сделав для продажи вашей квартиры.
Двойная комиссия
Вторая история, которая встречается тоже часто, – это двойная комиссия.
Один человек выставил квартиру на продажу, пошли покупатели, первый, второй, третий, а продавец квартиры всё никак не мог понять, почему на просмотре люди говорят, что им все нравится и они готовы купить, а потом почему-то не вносят аванс и не начинают сделку. Пока один из покупателей не нашел его контакты и не сообщил ему, что риелтор, оказывается, пытался взять комиссию не только с продавца за услуги по продаже, но и с покупателя, который хотел купить эту квартиру.
Покупатели, естественно, отказывались переплачивать этому жадному товарищу.
Завышение цены
Этот способ нельзя назвать обманом, но все равно он несет определенный финансовый ущерб для продавцов квартир. Это вариант, когда с вами заключают договор, и там, скорее всего, не будет пункта о неустойке, то есть агентство нормальное, оно действительно зарабатывает комиссию со сделок, и они хотят заключить сделку, но агент пытается заработать чуть больше, поэтому выставляет вашу квартиру в продажу по цене выше рыночной.
Продавцу это подается так, что они выставили его квартиру по той цене, которую он хотел, по рыночной плюс сверху комиссия агентства. Вы ничего не переплачиваете, получается, что комиссию платит покупатель.
Но покупатели сравнивают различные предложения и видят, что среди абсолютно идентичных квартир ваша, допустим, на 200 000 дороже.
Постепенно и вы, и риелтор понимаете, что квартира по такой цене не продастся, и риелтор начинает ныть, он начинает рассказывать вам, что покупателей очень мало, что надо снижать цену, что если вы не снизите её сейчас, то вы можете еще целый год продавать и никто у вас ее не купит, а тогда вам снова придется падать в цене и, может быть, ещё больше. Таким способом он склоняет вас к тому, чтобы вы сбрасывали цену на свою квартиру ниже рыночной на те же 200 000.
После того как цена приходит в норму, появляется покупатель, которому вы продаете квартиру по той цене, которую вы изначально планировали, и плюс вы ещё платите комиссию агентству из своих денег, то есть получается убыток.
Лжеобъявления
Ещё один вариант, которым пользуются недобросовестные агенты, это же лжедубли или лжеобъявления. То есть риелторы видят ваше объявление о продаже квартиры, они копируют ваши фотографии и выставляют своё объявление.
Такая же квартира, в том же районе, полностью копируют описание, но ставят цену на 300 000 ниже. Дальше покупатели видят ваше объявление и объявление риелтора, конечно же, они звонят риелтору, потому что там дешевле.
Потом он договаривается с вами о просмотре, как будто бы он приходит с покупателем. После того как покупателю всё нравится и он готов внести аванс, задача агента уже технически убедить вас, что лучше отдать квартиру сейчас, но на 300 000 дешевле, нежели ждать ещё год. Вам опять расскажут, что иначе она не продастся, вы же видите, что вам никто не звонит, а не звонят вам именно из-за его скопированного объявления.
Таким образом он просто убеждает вас продать квартиру дешевле, чем вы могли бы её продать.
Как с этим бороться
Не стоит слушать то, что вам говорят люди по телефону, их главная цель – заработать на вашей квартире, а не помочь вам продать ее более выгодно.
Проводите анализ рынка сами, пишите в объявлении, что вы собственник, это будет привлекательно для многих.
Люди сейчас подбирают квартиру самостоятельно, и, возможно, вам вообще удастся избежать затрат на риелтора как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.
