Покупка квартиры - важное событие в жизни любого человека не только из-за траты значительной суммы, но и потому, что переход недвижимости к другому собственнику связан с множеством изменений юридического, социального и бытового характера, касающихся и старого, и нового владельцев, а также третьих лиц, которые жили или будут проживать в этой квартире.
Казалось бы, став собственником недвижимости, в дальнейшем ею можно пользоваться и распоряжаться без каких‑либо ограничений. Однако порой покупатель получает (и часто на совершенно законных основаниях!) жилье «с нагрузкой» - различного рода обременениями. Вот наиболее распространенные из подобных ситуаций.
Чаще всего новый владелец сталкивается с тем, что право проживания в приобретенном им помещении имеют третьи лица. Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2004 году, закрепил за собственником право на отчуждение жилья без согласия лиц, совместно с ним проживающих (п. 4 ст. 31).
Более того, закон установил: в случае прекращения семейных отношений пользоваться квартирой или домом может только владелец, если иное не определено соглашением сторон, например брачным контрактом. Также с начала 2005 года эта норма зафиксирована в Гражданском кодексе РФ: при продаже жилого помещения бывшие члены семьи собственника лишаются права пользования данной площадью (ст. 292). Но не все так просто, ведь, несмотря на утрату права, выписать указанных лиц автоматически нельзя.
Снимают человека с регистрационного учета по месту жительства только по его личному заявлению или по решению суда, куда гражданина вызывают официально, повесткой. Лишь после троекратной неявки лица, которому направляли эти уведомления, дело рассматривают в его отсутствие. Таким образом, процесс снятия с учета прописанных в квартире лиц подчас затягивается на полгода и более. Поэтому покупателю стоит по возможности остановить свой выбор на юридически свободном объекте или включить в договор купли-продажи следующее условие: зарегистрированные в квартире лица обязаны выписаться в течение определенного времени.
Некоторые категории граждан согласно ст. 558 ГК РФ сохраняют те или иные права на помещение и после его перехода к другому владельцу, например те, кто пользуется квартирой по завещательному отказу, договорам безвозмездного пользования либо коммерческого найма. Иногда возникает ситуация, когда наследника, получающего недвижимость по завещанию, наследодатель обязывает предоставить другому лицу на определенный срок право пользования этой или его жилплощадью (завещательный отказ). Рассмотрим другой вариант: гражданин пользуется помещением по договору коммерческого найма.
Даже если собственник продаст свое имущество до истечения срока действия соглашения, права нанимателя останутся теми же, только изменится фамилия наймодателя. Кроме того, в соответствии со ст. 586 ГК РФ возможна реализация квартиры, обремененной рентой либо пожизненным проживанием с иждивением. В этом случае права и обязанности плательщика ренты (предыдущего собственника) переходят к новому владельцу недвижимости.
Существует еще один тип обременения, связанный с залогом недвижимости (ипотекой). Если покупатель не располагает всей необходимой для приобретения дома или квартиры суммой, он берет кредит в банке, а жилье выступает в качестве обеспечения исполнения обязательства по кредитному соглашению. После регистрации договора залога новоиспеченный владелец недвижимости не вправе распоряжаться ею без ведома кредитора. Однако если согласие банка получено, объект можно продать другому лицу. Обременением являются и сервитуты. Они, как и ипотека, подлежат государственной регистрации, и «забыть» о них бывший собственник не вправе. Следовательно, и в этом случае к новому владельцу перейдут все обязанности прежнего.
Свои особенности имеют сделки, в которых фигурируют лица, не достигшие 18‑летнего возраста, в качестве нынешнего или будущего владельца недвижимости, а также участвуют несовершеннолетние, состоявшие или состоящие на регистрационном учете в квартире - предмете купли-продажи. Отчуждение имущества указанных лиц разрешено осуществлять только с согласия органа опеки и попечительства. Это же учреждение дает разрешение на продажу квартиры, где были прописаны дети, находящиеся под их опекой или оставшиеся без родительского попечения (до 1 января 2005 года данное правило распространялось на всех не достигших 18 лет, но п. 4 ст. 292 ГК РФ оно было отменено). В противном случае происходит ущемление прав несовершеннолетних, и сделку могут признать недействительной.
