Что надо знать
при приобретении жилья.

В настоящее время даже далекие от риэлторского бизнеса граждане знают, что рынок жилья делится на первичный и вторичный. К вторичному относятся квартиры, которые уже имеют хозяев, к первичному - новые квартиры.

1) Приобретение жилья первичного рынка

Каковы преимущества покупки квартиры в новостройках?

К таким преимуществам относятся:

- относительно низкая цена (70-90 % от стоимости аналогичного жилья на вторичном рынке);

- "юридическая чистота" квартиры (такие квартиры не имеют никакой предыстории - у них не было других собственников, с ними никогда не совершали сделок и, разумеется, никто на такой площади не мог быть прописан, покупатель квартиры - в доме-новостройке становится ее первым собственником и, следовательно, застрахован от проблем, связанных с претензиями к нему бывших хозяев квартиры).

Каковы недостатки покупки квартиры в новостройках?

К недостаткам покупки квартиры в новостройках относятся:

- сложная и более долгая процедура оформления в собственность (в отличие от обычного договора купли-продажи, который может быть оформлен и зарегистрирован за 1-2 дня, оформление договора передачи, на основании которого приобретается право собственности на квартиры в домах-новостройках, может занять около 1,5 месяцев);

- риск (хотя и минимальный) быть обманутым при покупке квартиры в строящихся домах;

- расположение квартиры (как правило, в удаленных районах без развитой инфраструктуры, без телефона);

- отсутствие отделки (что требует вложения дополнительных средств).

Механизм оформления в собственность квартиры в доме-новостройке

Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит поэтапно. Рассмотрим такой наиболее распространенный и выгодный вариант, как покупка квартиры в новостройке с помощью фирмы, уполномоченной на это Правительством Москвы.

Клиент обращается в одну из фирм, просматривает все заинтересовавшие его квартиры, которые имеются в наличии, и выбирает наиболее для себя подходящую. Затем между покупателем и фирмой заключается договор об оказании риэлторских услуг, в котором фирма принимает на себя обязательства по оформлению в собственность клиента выбранной им квартиры. Покупатель уплачивает фирме комиссионное вознаграждение за оказание риэлторских услуг. Таким образом, у покупателя на руках на данном этапе имеется договор об оказании риэлторских услуг и документ, подтверждающий оплату комиссионного вознаграждения (чек или квитанция об оплате). На заключение такого договора обычно уходит один день.

Следующий этап оформления - подписание договора уступки права требования. Этот договор заключается между покупателем и той организацией, которая строила дом либо финансировала его строительство, или же занималась организацией строительных работ.

В зависимости от выполненных ею функций, в договоре она значится как инвестор, заказчик или подрядчик. Однако чаще всего стороной в договоре выступает Правительство Москвы, поскольку именно на основании его постановления выделяется земельный участок для строительства.

Схема здесь такова. Правительство Москвы дает разрешение на строительство дома. Существует инвестор - организация, финансирующая строительство дома. Две эти организации заключают инвестиционный контракт с заказчиком - организатором строительных работ. Между заказчиком и подрядчиком (организацией, непосредственно ведущей строительство дома) заключается договор подряда.

Все вышеуказанные структуры принимают участие в строительстве дома и имеют право на часть построенных квартир, а, следовательно, могут уступить свои права на них другому лицу - покупателю квартиры (отсюда и название "договор уступки права требования"). Однако непосредственно эти структуры подбором покупателей и реализацией квартир не занимаются. Они заключают с риэлторской фирмой договор поручения, на основании которого фирма реализует эти квартиры, а точнее, права на них. При обращении в фирму покупатель имеет право ознакомиться с этим договором, а также с инвестиционным контрактом.

На этом этапе производится полный денежный расчет с покупателем. Деньги перечисляются на расчетный счет организации, уступившей права на квартиру. Этот этап подготовки договора, его подписания и денежных расчетов занимает в среднем 5-7 дней.

Право собственности на квартиру оформляется договором передачи, одной стороной которого является покупатель, а другой - Комитет муниципального жилья г. Москвы. Другие организации, принимавшие участие в строительстве объекта, также упоминаются в договоре передачи, хотя и не являются сторонами договора.

Сотрудники риэлторской фирмы должны подготовить проект договора передачи, а также собрать все необходимые документы, являющиеся основанием для строительства дома, в котором находится квартира, и документы, подтверждающие факт его сдачи в эксплуатацию. Кроме того, требуется пакет документов, подтверждающих договорные отношения между инвестором, заказчиком и подрядчиком, а также выполнение обязательств каждой организацией, принявшей участие в строительстве дома.

После этого риэлторская фирма передает проект договора передачи и все необходимые для его подписания документы в Комитет муниципального жилья Правительства г. Москвы. В КМЖ осуществляется тщательная проверка всех представленных документов, после чего договор передачи подписывается одним из заместителей председателя КМЖ и ставится печать Комитета муниципального жилья. Срок рассмотрения документов и подписания договора передачи в КМЖ составляет 10 дней. По истечении этого срока договор передается риэлторской фирме.

Далее сотрудники фирмы вызывают для подписания договора покупателя квартиры. На сегодняшний день такие договоры нотариально удостоверяются. После того как договор подписан обеими сторонами и нотариально удостоверен, он подлежит государственной регистрации в КМЖ. Для регистрации потребуется тот же пакет документов, что и для подписания договора в КМЖ, и, разумеется, сам договор передачи, подписанный обеими сторонами и нотариально удостоверенный. Продолжительность регистрации договора составляет около месяца, после чего он возвращается представителю фирмы.

При регистрации на договоре проставляются реестровый номер, дата регистрации и печать КМЖ. Кроме договора передачи должно быть выдано свидетельство о праве собственности на жилище. Эти два документа и являются правоустанааливающими на квартиру. На этом оформление права собственности на жилье в доме-новостройке можно считать законченным, и вышеуказанные документы передаются сотрудниками фирмы собственнику квартиры.

2) Приобретение жилья на вторичном рынке

Если Вы решили купить «квартиру с рук», Вам, прежде всего, необходимо иметь представление о процедуре подготовки сделки и определиться, будете ли вы сами заниматься этим непростым делом или обратитесь за помощью в риэлторскую фирму.

В первом случае Вам придется самостоятельно подбирать подходящий вариант. Для этого можно порекомендовать не только изучать расклеенные на улицах объявления, но и обратиться к рекламным изданиям, можно также самим дать объявления в рекламные и местные газеты. Адреса газет проще всего узнать по телефону справочной службы.

Очень часто покупать квартиру на вторичном рынке удобнее, чем в новостройке.

Причин множество. Это и то, что в нее можно въехать сразу, а не ждать, пока будет построен дом или к нему подведут коммуникации. И возможность сразу понять, что за квартиру вы покупаете - ведь в новых домах квартиры часто распродаются еще до завершения строительства. Но существуют и подводные камни, про которые неплохо бы помнить.

Это, во-первых, вопрос юридической чистоты квартиры. Следует убедиться в том, что в данной квартире отсутствуют лица, возможно не прописанные (не зарегистрированные) на момент продажи, но сохранившие право проживания. Следует знать, что эти лица сохраняют право проживания в квартире и после смены собственника. К ним, в частности, относятся дети, помещенные в детские воспитательные учреждения, лица призванные на военную службу или отбывающие наказания в местах лишения свободы и т.п.

Помимо этого, следует обязательно проверить, не обременена ли выбранная Вами квартира правами третьих лиц, например, не сдана ли она в аренду, не является ли предметом залога или судебного спора, не находится ли под арестом и т.д.

Юридическую чистоту квартиры на 100 процентов проверить нельзя. Проверенно временем и опытом работы. Может быть расторгнута любая сделка. Поводов очень много, и продавец может об этом и не знать. Расторгаются даже договора передачи в собственность (первичная приватизация) с последующим признанием недействительными всех сделок с данной квартирой. Превентивные меры проверки применить все же стоит: сходите с продавцом в ЖЭК и БТИ за справками, поговорите с бабульками у подъезда. Можно обезопасить себя, только если застраховать риски приобретения объекта недвижимости в страховой фирме. Недешево, но хоть какая-то гарантия. В договоре купли-продажи нужно указать полную стоимость квартиры. Если, что и произойдет, Вам вернуться все деньги.

Преодолев этот этап подготовки сделки, можно приступать к сбору документов или к их проверке, в том случае, когда сбором документов занимался продавец квартиры.

Для заключения договора купли-продажи квартиры необходимо иметь:

свидетельство о праве собственности, выданное Регистрационной палатой.

Справку из БТИ об оценочной стоимости квартиры.

Технический паспорт (выдается БТИ).

Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на собственность.

Справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.

Выписка из домовой книги о прописанных (зарегистрированных) в квартире лицах.

Копия лицевого счета либо справка из домоуправления.

Нотариально заверенное согласие супруга продавца квартиры и супруга покупателя на совершение сделки.

Согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи, если она затрагивает интересы несовершеннолетних детей.

Правоустанавливающие документы на квартиру (это может быть договор мены или дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании и другие документы в зависимости от того, на чем основано право собственности продавца квартиры) прошедшие обязательную государственную регистрацию.

Доверенность от собственника квартиры, если сделка совершается по доверенности (всегда нужно выяснить не отменена ли доверенность на момент совершения сделки).

Когда все необходимые документы собраны, можно приступать к процедуре заключения договора купли-продажи квартиры. Данный договор может иметь как нотариальную, так и простую письменную форму.

И последний этап сделки - регистрация сделки и права собственности на купленную Вами квартиру. Происходит она в Регистрационной палате и ее филиалах. Если все документы в порядке, то в срок не боле 30-ти дней новый владелец квартиры получает свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретенную квартиру. Лучше использовать ускоренную процедуру получения свидетельства о праве собственности (3 дня). Так, если есть какие-то сомнения в законности сделки, Вы узнаете об этом не через 1 месяц, когда и продавца невозможно будет найти, а в трехдневный срок, тогда есть шанс вернуть свои деньги обратно.

Советы покупателям, заключающим договор с риэлторской фирмой

Прежде всего, заключая договор с риэлторской компанией, максимально подробно отразите в нем параметры и свойства искомого жилья. Если вы любите абсолютную тишину или солнечный закат – не забудьте оповестить об этом риэлтора, как об обязательной характеристике квартиры. Ситуация упрощается, если вас интересует жилье в панельном доме. В этом случае попросите риэлтора показать планировки типовых серий домов (их всего не более двух-трех десятков) и просто отметьте в договоре приглянувшийся вариант.

На практике риэлтор, как правило, стремится включить в цену покупки квартиры свои комиссионные, а также стоимость оформления сделки. При этом клиент даже не информируется об их размере. Если в договоре звучит фраза «цена покупки квартиры не превышает…», то можете быть уверены: все варианты квартир будут предлагаться вам именно по этой максимальной цене. Кто же из риэлторов откажется заработать лишние деньги? Чтобы не дать им такого искушения необходимо:

а) обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтора в твердой сумме или в процентах от цены продавца квартиры (первое предпочтительнее, так как сложность работы риэлтора никак не связана с ценой жилья);

б) указать, кто из сторон несет расходы по оформлению сделки и в каком размере (если расходы ложатся на клиента – требуйте их постатейного перечня в договоре).

Заключая договор, риэлтор потребует от вас внести некоторый аванс. Это нормальная практика: ведь поиск вариантов квартир сопряжен с некоторыми материальными затратами. Другое дело, что размер аванса должен быть разумным, а именно - $500-1000 в зависимости от цены квартиры и сложности поиска. Однако обратите внимание на следующие моменты:

а) обязательно отметьте в договоре, что все расходы по подбору квартиры включаются в общее вознаграждение риэлтора;

б) учтите, что поиск квартиры не всегда приводит к положительному результату. Если при этом у сторон нет желания продолжить общение (продлить договор), то возникает банальный вопрос: кто, собственно, виноват в несостоявшейся сделке? Здесь возможны варианты. Ответ должен содержаться в тексте договора.

Исходя из опыта, рекомендуется включить в договор следующие положения:

1) Риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным требованиям (как уже отмечалось, их необходимо изложить максимально подробно);

2) В случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;

3) Если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы. Представляется разумным, что размер такой оплаты не должен превышать $200.

Такой подход к ответственности сторон подчеркивает ее взаимный характер и, кроме того, настраивает клиента и риэлтора на рабочий лад с первого дня поиска. Будьте уверены: включив указанные пункты в договор, долго ждать вариантов вам не придется.

Самый важный вопрос - несет ли риэлтор ответственность за правовую чистоту сделки покупки квартиры? Любой заключенный договор теоретически может быть расторгнут в суде. Никто, даже самый большой профессионал, не даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет. Риэлтор отвечает лишь за ошибки, допущенные его сотрудниками, непосредственно при оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств (например, если он обещал продать вам свободную квартиру, а продал с зарегистрированными в ней людьми).

В случае же недобросовестности продавца, ответственность самого риэлтора носит скорее моральный характер: допущенные ошибки - это тяжелый удар по репутации фирмы.

Возмещать же причиненный покупателю материальный ущерб будет страховая компания, с которой у риэлторской фирмы заключен договор страхования гражданской ответственности. Кстати, помните, что размер ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом договоре. На большее не рассчитывайте. Но и для того, чтобы гарантированно попасть под страховку, необходимо:

а) перед заключением договора на покупку квартиры ознакомиться с условиями договора страхования ответственности риэлтора;

б) включить в договор с риэлтором ссылку на конкретный договор страхования его гражданской ответственности.

3) Приобретение жилья на стадии котлована

Покупка квартиры на стадии котлована принципиально отличается от сделок на вторичном рынке. Бытует мнение, что покупать новое жилье гораздо безопаснее, однако на самом деле легкость, прозрачность и совершенная безопасность такой сделки – кажущиеся. Инвестирование на стадии нулевого цикла строительства – сложная процедура, имеющая ряд особенностей. От того, какой договор вы заключите с продавцом, какими приложениями его сопроводите и на какие пункты обратите внимание, напрямую будет зависеть, какую квартиру, по какой цене и когда вы получите в собственность.

Договоры бывают разные: инвестиционный контракт; договор уступки права требования; предварительный договор купли-продажи. По своей сути первые два документа - это подтверждение вашей готовности участвовать и брать на себя риски, связанные с созданием той недвижимости, которая впоследствии будет оформлена вам в собственность. Третий вид договора менее распространен в силу объективных причин, поскольку предусматривает покупку жилья в уже сданной Госкомиссии новостройке (на сегодняшний день это большая редкость).

Заключив любой из этих договоров, вы приобретаете права, во-первых, на получение квартиры спустя какое-то время, и, во-вторых, на оформление квартиры в вашу собственность. Причем, если первое право вы приобретаете с момента полной оплаты квартиры по договору, то второе – после завершения всего инвестиционного цикла, то есть после сдачи дома Госкомиссии. При этом у вас возникает одна правовая обязанность: заплатить деньги. Сколько, за что именно, и не придется ли потом еще доплачивать - вот что обычно волнует покупателя.

Деньги платятся непосредственно за «квадрат». В договоре должно быть указано: «цена одного квадратного метра является окончательной и изменению не подлежит». Если вам предлагают подписать договор без этой фразы, к концу строительства вы можете с удивлением обнаружить, что каждый из ваших квадратных метров вдруг подорожал. Продавцы, которые лучше вас разбираются в тонкостях строительного процесса, конечно, объяснят вам, что, мол, расчет был один, да вот беда - пока строили, себестоимость выросла! Но ведь в договоре вам никто не обещал, что она не вырастет.

Когда Госкомиссия приняла дом, начинается «вторая волна» расходов - выплаты, связанные с оформлением права собственности на вашу квартиру. В это понятие входит, во-первых, себестоимость оформления: всевозможные сборы, пошлины, которые вы оплачиваете непосредственно в государственные структуры (Москомрегистрацию, БТИ и т.д.). Во-вторых, оплата услуг того, кто ведет за вас весь процесс оформления права собственности на построенную квартиру. Экономить на этом вряд ли стоит - процесс достаточно сложен. В среднем затраты на оформление квартиры в собственность составляют порядка 2-2,5% от стоимости квартиры.

Теперь о самом важном - о гарантиях безопасности при заключении такого рода договоров. Основная гарантия, которую хочет получить любой покупатель жилплощади в новостройке - подтверждение прав продавца на реализацию данной квартиры. В договоре это записывается следующим образом: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на вышеуказанную квартиру, то есть подтверждает, что она не заложена и под арестом или запретом не состоит.

Но гарантии не должны быть голословными. Если за их нарушение нет никакой ответственности, этот пункт можно назвать пустым. На практике, цена ответственности должна составлять 10-30% от стоимости квартиры. То есть, в случае нарушения данного пункта, продавец возвращает внесенную вами полную стоимость квартиры с уплатой штрафных санкций в установленном размере. Если продавец не хочет включать в договор пункт, предусматривающий ответственность за его нарушения, лучше подобный документ вовсе не подписывать!

Реальные сроки строительства и получения квартиры в собственность. Чаще всего в договоре указывают размытые сроки - к примеру, «третий квартал 2002 года». Что и говорить, процесс строительства достаточно «творческий» - то поставщики подвели, то подрядчики что-то не успели, то недоделки обнаружились и т.д. Однако и этот пункт также будет «пустым», если за просрочку нет никакой ответственности.

И последнее, о чем стоит сказать, это проверка документов, на основании которых вы заключаете договор. Во-первых, надо убедиться, что продавец действительно имеет право продавать вам данную квартиру. То есть он должен показать бумаги, согласно которым эта квартира ему принадлежит, а именно: постановление Правительства Москвы, касающееся строительства данного объекта; инвестиционный контракт; протокол поквартирного распределения долей; уставные и учредительные документы продавца (включая решение о назначении генерального директора); документы, подтверждающие выполнение обязательств продавца по предыдущим договорам (в том случае, если продавец является соинвестором по инвестиционному договору).

Стоит также сверить адрес - чтобы в правоустанавливающем договоре, на основании которого квартира продается, и в вашем договоре с продавцом он полностью совпадал. Вы должны иметь в виду, что если в документах не совпадает секция, этаж и т. д., то вам продают уже другую квартиру, а не ту, которую вы хотели получить. Во избежание таких недоразумений стоит приложением к договору сделать ситуационный план дома и поэтажный план, на котором жирным контуром выделена квартира, которая обязательно станет вашей, если вы не будете пренебрегать незначительными, на первый взгляд, тонкостями при заключении договора.

Вывод

Как Вы убедились, процедуру приобретения жилья нельзя назвать простой. Для того чтобы была обеспечена её безопасность и надежность, нужно приложить немало усилий и специальных знаний.

Источник: ROKF.RU

ВНИМАНИЕ!      Все данные действительны на момент написания статьи.

Еще несколько статей из раздела "Вы и закон"

Как правильно продать недвижимость.	Как обманывают при продаже недвижимости.	Как подать в суд на врача.	Как прокуратура рассматривает жалобы граждан.	Как бесплатно пользоваться туалетом на вокзале.

На странице "Книги - бесплатно" Вы можете СВОБОДНО скачать некоторые материалы раздела "Бонус" немедленно.

Ваш комментарий к статье: Правила комментирования: