Законы, наши права и обязанности (материалы сборника “Бизнес, Секс, Автомобиль...”)

Как правильно продать недвижимость

Недвижимость.

(как правильно продать)

Каждому, кто собирается продать или обменять жилье, важно учесть несколько моментов, помогающих избежать типичных для такой ситуации заблуждений. А также не ошибиться в выборе специалиста - риэлтора и оптимизировать сотрудничество с ним и при оценке объекта недвижимости, и в процессе его реализации.

Плавать в океане недвижимости без опытного штурмана мы никому не посоветуем. Это так же рискованно, как и заниматься самолечением. Лучше обратиться к профессионалам. Но и успех такого сотрудничества во многом зависит от правильного выбора и стратегии взаимодействия. И тогда можно будет рассчитывать на оптимальное решение вашего жилищного вопроса.

Наши советы - и для тех, кто расстается с образовавшимися у него излишками жилплощади, и для тех, кто затеял обмен, например, с целью расширения жизненного пространства. Подавляющее большинство сделок на вторичном рынке представляют собой обменные операции, только оформляемые договорами купли - продажи.

Обмены - в прежнем значении этого слова - сегодня утратили свою актуальность: большинство объектов жилищного фонда находится в собственности. Оперативный простор появляется, если выставить свою недвижимость на продажу и сразу при нахождении покупателя начать подбирать жилье, соответствующее вашим запросам и возможностям. Итак, сегодняшние рекомендации касаются и участников обмена - в той части, где они выступают в роли продавцов...

Федот, да не тот

В процессе сделки каждый продавец опасается нескольких вещей. Прежде всего, он боится продешевить. Граждане склонны переоценивать свое жилье - в силу вполне понятных психологических факторов. Один из них - естественная избирательность восприятия, она отвечает нашим оптимистическим ожиданиям, особенно если в предшествующий период цены активно росли.

И при попытке самостоятельно оценить свою квартиру, опираясь на данные, которые содержатся хотя бы в данном номере "БН", вы рискуете сильно промахнуться.

Допустим, у вас двухкомнатная квартира в одном из спальных районов. Интересно, какова ее "удачная" максимальная цена? Заглянув в соответствующий раздел "БН", вы легко находите самую дорогую из расположенных в вашем районе "двушек", схожую с вашей по ряду параметров.

Стоимость жилья воспринимается как приятный сюрприз. "Вот как квартиры-то подорожали!" - воодушевляетесь вы и потираете ручки, предвкушая момент расчетов. Но при этом совершенно не учитываете, что высокая стоимость обнаруженной вами квартиры, скорее всего, обусловлена множеством причин. Жилая площадь, может быть, примерно такая же, как у вашей, но общая - значительно больше. Находится квартира в кирпичном (а не в панельном, как у вас) доме. Здание расположено в более благоустроенном и экологически чистом секторе вашего района - весьма крупного и очень неровного по характеру застройки.

В большинстве типовых домов (застройки 60-90-х годов прошлого века), расположенных в  спальных  районах,  жилая  площадь  двухкомнатных  квартир колеблется в пределах 27-30 кв. м. Отличие незначительное. Что же касается общей площади, которая и определяет стоимость жилища, - картина иная. Размер стандартной "двушки", в зависимости от строительной серии дома, может колебаться от 42 до 53 кв. м. Кроме этого, квартиры в кирпичных многоэтажках, обычно, дороже аналогичного жилья в "панельках". И, конечно, большую роль играет инфраструктура (и инженерная, и социальная) окружающей территории.

Не исключено также, что рекламируется квартира от хозяина - неисправимого оптимиста, завышающего цену в надежде на чудо. Просить за свои хоромы мы можем любую сумму. Вот только получим не более того, что согласится заплатить покупатель.

Стоит помнить и о том, что в эпоху рыночных отношений всякий труд должен быть оплачен. Большинство рекламы в СМИ поступает от агентств. Значит, продавец получает на руки несколько меньше, так как в сумму, указанную в рекламе, включено и агентское вознаграждение.

Поэтому советуем: не пытайтесь самостоятельно оценивать свою недвижимость, создавая для себя стойкую, но неверную установку. Она способна воспрепятствовать нормальному взаимопониманию между вами и профессионалом. А делая неизбежные (ох, уж этот пытливый ум заинтересованного клиента!) прикидки "по аналогии", уточните все параметры своего жилища, не забывайте о сериях, материале стен постройки и прочих факторах.

Эта сладкая, сладкая ложь...

Другая причина наших волнений - неверие в объективность риэлтора. Идет оно от подозрительности: негодник, мол, занижает цену, чтобы присвоить разницу. И от услуг именно тех, кто старается быть объективным, нередко отказываются в первую очередь, подсознательно ориентируясь на других - якобы готовых оправдать самые оптимистичные ожидания.

Добренький агент появится в вашем доме с улыбкой на устах, расточая похвалы всему, что он видит. С вашей оценкой недвижимого сокровища он вполне согласен. "Конечно, конечно! Не волнуйтесь, продадим в лучшем виде! Вот договор подпишем и прямо сегодня запустим объект в рекламу!" - заверяет он. "Наконец-то повезло!" - думаете вы, вспоминая визит предыдущего специалиста.

Ведь та гражданочка - агентша тоже сперва улыбалась. А потом как начала критиковать: и окна на шумную улицу, и звукоизоляция такая, что слышно все нюансы семейной жизни соседей, и ремонта давно не было, и планировка не вполне удачная... Как до цены дошло, так сразу руками замахала: "Что вы - на такую сумму не рассчитывайте!" Вывалила из портфеля кучу листиков с таблицами-графиками, стала ими трясти, что-то пытаться доказывать, на Интернет ссылаться, рассказывать о затишье на дотоле бурном рынке. Едва удалось распрощаться. Новый риэлтор - совсем другой. С таким приятно иметь дело. Не иначе как истинный профессионал.

Поэтому вы радостно подписываете договор, не особенно в него вчитываясь. Вот вы и "повелись" на ласковые слова и сладкие обещания... И еще не раз можете встретиться со своим добреньким агентом, чтобы обсудить вопрос понижения стоимости. Поскольку вдруг оказывается, что за такую сумму квартира ваша никому не интересна. И многое еще узнаете вы о состоянии рынка и выслушаете ту же критику в адрес ваших апартаментов. Теперь с вами можно работать "по-настоящему" - никуда вы не денетесь.

Поскольку в тексте сгоряча подписанного вами договора вполне могут быть предусмотрены и санкции за отказ от работы с фирмой - вплоть до наложения ареста на квартиру в случае вашего отступничества. И продажа состоится в конце концов по той самой рыночной стоимости (с учетом всех достоинств и недостатков), которую вам сразу предлагал установить "гнусный скептик" - тот первый агент, что вам так не понравился. Вот только разве рассчитывали вы потерять время? Да и осадок остался какой-то нехороший...

Маркетинг заказывали?

Чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию, с одной стороны, и не продешевить - с другой, требуйте у агента доказательств адекватности его профессиональной оценки, в частности - анализа рыночной ситуации. Квалифицированный специалист обратится к межагентским компьютерным базам данных и Интернету, наглядно продемонстрирует вам статистику аналогичных продаж и ценовую динамику, вместе с вами проанализирует рыночную ситуацию. И определит конкурентоспособную стоимость вашей жилплощади среди подобных объектов, сделав поправку на влияние ряда дополнительных, хорошо известных специалисту факторов. А также даст подробную консультацию по предпродажной подготовке квартиры - чтобы она "заиграла", приобрела соответствующий товарный вид.

Не исключено, что окончательное определение адекватной цены окажется менее оптимистичным, чем хотелось бы. Но главное - вы сможете объективно оценить ситуацию и уже не станете подвергать сомнению профессиональное мнение риэлтора, подкрепившего свою оценку серьезными расчетами, сравнительным анализом и статистическим материалом. Тогда - смело доверяйте ему представлять ваши интересы на всех остальных этапах сделки.

Либо, наоборот, убедитесь в том, что сей человек ничего не смыслит в вопросах маркетинга (изучения рынка), и быстренько отказывайтесь от его услуг: скорее всего, и все остальное он тоже делает по старинке. Профессионализм агента чаще всего свидетельствует и об уровне того агентства, которое он представляет. А значит, необходимо продолжить поиски настоящего специалиста и достойной доверия фирмы.

"Железная" логика

Некоторые продавцы, убедившись в компетентности агента, с энтузиазмом настраиваются на сотрудничество. Особенно если они обратились к риэлтору по рекомендации друзей, уже успешно решивших с его помощью свою жилищную проблему. Однако когда общение доходит до стадии заключения договора, продавцы нередко начинают как-то жаться и увиливать, заявляя: "Сначала найдите мне покупателя, и тогда я все подпишу!"

Что ж, в логике и "здравом смысле" тут не откажешь: "Дорогой агент! Вы уже подробно и притом бесплатно проконсультировали меня по многим вопросам. Продолжайте и дальше в том же духе. Принимайте на себя обязательства проделать, опять же авансом, и дальнейшую работу. Потратьте немалые средства на организацию рекламной кампании, потом энное количество своего рабочего времени - отвечая на звонки интересующихся. Покатайтесь ко мне на просмотры с потенциальными покупателями. Ну, а когда найдется тот единственный, который скажет, что его все устраивает, то я, если будет соответствующее настроение, погода и мировая политическая обстановка, так и быть, что-нибудь подпишу! Если только за это время я вообще не передумаю продавать квартиру..."

Вряд ли серьезный и ценящий свой труд и время специалист согласится на такие условия. А нужны ли вам другие помощники? Поэтому без договора нормально организовать отношения с достойной фирмой и добросовестным агентом, скорее всего, не удастся. Никто не любит игру в одни ворота.

Другое дело, что перед заключением договора необходимо познакомиться с компанией, где работает встретившийся вам на жизненном пути риэлтор и которая будет в дальнейшем представлять ваши интересы. Также необходимо тщательно изучить предложенный вам договор и получить ответы на ВСЕ возникшие у вас вопросы.

Источник: Бюллетень недвижимости

Оставьте свой комментарий к статье!
Бизнес, Секс, Автомобиль...


Еще несколько статей из раздела "Вы и закон"


На странице "Книги - бесплатно" Вы можете СВОБОДНО скачать некоторые материалы раздела "Бонус" немедленно.







Комментарии:

Пишет Наталья от 2012-12-22, в 20:05:30
Доброго времени суток! С интересом читала. Уверена, интересно не только мне - многим. Чем выше этот интерес, тем большим спросом пользуются ваши услуги. Каждый из нас заниматся своим делом (для других!). Спасибо.


Ваш комментарий к статье: Правила комментирования:

Имя (обязательно)
E-mail (не показывается, обязательно)
Защита от спама: введите сумму цифр 8+7= ? (обязательно)


Поиск по сайту:



Новые статьи
прямо в Ваш почтовый ящик!

В каждом выпуске ссылка
на БЕСПЛАТНОЕ скачивание
одной из книг раздела "Бонус".

Просто заполните
приведенную ниже форму!










[ В раздел ]  [ Вверх ]  

[ Главная ] [ Разделы сборника ] [ Бонус ] [ Заказ сборника ] [ Контакты ]
Copyright © 2007 - 2016 by Геннадий Нестеров