Жилое в нежилое.
Превратив свою квартиру на непрестижном первом этаже в офис, магазин или игровой клуб, можно неплохо заработать. Однако процесс согласования может затянуться на целый год. О том, как правильно перевести квартиру в офис, в материале обозревателя «ИП».
Новый Жилищный кодекс РФ, который начал действовать с 1 марта 2005 года, регламентировал порядок перевода жилого помещения в нежилое. Этому вопросу посвящена целая глава - третья (при том, что в прежней редакции ЖК процесс перевода регламентировался всего одной статьей).
Жилищный кодекс не допускает перевод жилых помещений в нежилые в случаях, если доступ к переводимому помещению проходит через общий коридор или же отсутствует техническая возможность оборудовать отдельный вход. Оставить эту затею придется, если собственник квартиры или «иной гражданин» проживает в ней постоянно или если оттуда не выписаны все жильцы. Нельзя превратить в офис и одну из комнат своей квартиры. Если ваш случай не подпадает ни под один из этих вариантов, значит, можете попытать счастья.
Кстати, в идеале перевести в нежилой фонд можно и квартиру, расположенную на более высоких этажах при условии, что нижние этажи будут нежилыми.
Механизмы превращения
Кодекс кодексом, а в Москве действуют еще и свои правила. Перевод жилых помещений в нежилой фонд осуществляется в соответствии с распоряжением мэра Москвы №560-РМ от 11.11.1994. «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд в жилых домах города Москвы» и распоряжением первого заместителя премьера №15-РПЗ от 12.01.1995 «О мерах по выполнению распоряжения мэра Москвы от 11.11.1994 №560-РМ».
Есть всего три причины для перевода помещений в нежилой фонд. Две из них, впрочем, мало чем отличаются друг от друга и практически не применяются на практике: квартира должна быть непригодна для проживания - вообще или временно. Но для этого нужно либо купить ее в аварийном доме, либо квартира должна оказаться в ужасающем состоянии. Сразу оговоримся, что заявка на превращение квартиры в офис, магазин или парикмахерскую в доме под снос обречена на провал. Существует негласный запрет на такую операцию. Вот и остается лишь третья причина. Как говорится в постановлении мэра, перевод жилья в нежилой фонд разрешен в исключительных случаях (!): если вам удастся доказать социальную значимость своего проекта. Как это нередко бывает, именно исключение стало у нас нормой.
Но определиться с причиной перевода недостаточно. Надо учесть еще ряд факторов. К примеру, там, где вы намерены прорубить отдельный вход для посетителей, может шелестеть листвой березовая роща. И не факт, что вам позволят срубить деревья! Или же вдруг выяснится, что дом управляется товариществом собственников жилья. Тогда придется ждать общего собрания жильцов, чтобы они дали добро на перевод. В случае положительного исхода закрепите детали на бумаге и начинайте процесс перевода.
Игра по правилам
Шаг первый - собрать нужные документы. В комиссию кроме правоустанавливающих документов и планов помещения надо представить пояснительную записку о том, во что превратится ваша квартира после перевода. На практике проще получить разрешение под бизнес, приносящий пользу району: булочную или парикмахерскую. Сложнее всего переоформить помещение под зал игровых автоматов.
Шаг второй. Пакет документов надо отнести в так называемое «одно окно» на рассмотрение межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. Комиссия решает вопрос о возможности использования данного жилого помещения как нежилого (под офис, магазин, аптеку и т. д.). По словам Юлии Чуриковой, пресс-секретаря департамента жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПЖФ), «одно окно» надо искать либо в управе, либо в жилотделе при управе. Важное уточнение: МВК не вправе требовать дополнительные документы - если, конечно, вы не упустили что-нибудь из официального списка. Когда заявитель приносит бумаги, ему выдается расписка в их получении с указанием перечня документов и даты их принятия.
В течение 45 дней после этого комиссия должна вынести решение о переводе помещения в нежилой фонд или об отказе. Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения МВК выдает заявителю документ, с разрешением или отказом. Одновременно собственники помещений, примыкающих к переведенному, информируются о принятом решении.
В каких случаях вам могут отказать в переводе? Во-первых, если не были представлены все требуемые документы. Во-вторых, при несоответствии проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Решение об отказе в переводе может быть обжаловано в судебном порядке.
Шаг третий. Вы стали обладателем коммерческой недвижимости. Поздравляем. Но на этом процедура перевода жилья не заканчивается. Коммерческая недвижимость, после того как вы сдадите ее в аренду, будет приносить вам солидный доход. И город это знает - а значит, не упустит своего шанса заработать.
Нынешнюю стоимость вашей нежилой площади определит комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом (работает при ДЖПЖФ) на основе расчетов, сделанных БТИ.
При расчете стоимости БТИ учитывает более 20 параметров: тут и состояние дома, и удобство коммерческого использования, и возможность использования прилегающей территории, и многое другое. Существует целая методика расчетов с таблицей коэффициентов. Сумма доплаты составляет в среднем $200 за кв. м. Не удивляйтесь столь высоким цифрам. Стоимость жилого помещения рассчитывается по бэтэишным расценкам, а вот стоимость будущего офиса - по рыночным.
Шаг четвертый. Теперь вы можете смело обдумывать перепланировку (например, тот же отдельный вход с улицы). О том, как согласовывать перепланировку и где заказывать проект, ИП уже рассказывал. После проведения перепланировки Мосжилинспекция (как организация, контролирующая перепланировки) подписывает акт законченного строительства, подтверждающий окончание работ. После чего квартира лишается своего номера, окончательно переместившись в разряд коммерческой недвижимости. Но и это еще не все.
Шаг пятый. Надо посетить главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве, чтобы получить свидетельство о регистрации прав на нежилую собственность. Кроме того, сообщите в БТИ, что ваша собственность теперь нежилая, чтобы избежать недоразумений при оплате коммунальных услуг и т. д.
Перевод занимает в среднем четыре-шесть месяцев. Стоимость перевода подсчитать сложно. Специалисты говорят, что 80% всех затрат обычно составляет доплата за новый статус жилья. Так что считайте сами.
Источник: http://ip-online.ru/
ВНИМАНИЕ! На момент прочтения Вами статьи в законодательстве возможны изменения.
Еще несколько статей из раздела "Вы и закон"
