Ситуации, когда продавец или покупатель квартиры вдруг в корне меняет свое решение, увы, не так уж редки. И задаток призван гарантировать соблюдение сторонами договоренности о купле-продаже недвижимости. Однако специфика рынка обуславливает некоторые особенности применения этого способа.
Согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) задаток выдает одна из сторон другой в доказательство заключения и обеспечения исполнения договора. Его выплачивают в счет денежных сумм, причитающихся по договору получателю. Одно из условий действительности такого соглашения - простая письменная форма.
Статья 381 ГК РФ устанавливает, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у контрагента. Если же обязательства нарушил тот, кто получил данную сумму, он возвращает ее в двойном размере. Фактически речь идет об ответственности сторон, выраженной в денежном эквиваленте.
Представим такую ситуацию: продавец находит покупателя и подписывает с ним соглашение о задатке. Если последний передумает совершать сделку, то задаток остается у продавца. Если же владелец в свою очередь не пожелает расставаться с квартирой или найдет другого покупателя, то он будет вынужден вернуть другой стороне полученную сумму в двойном размере. Казалось бы, все правильно. За одним исключением: это не задаток.
Сложность в том, что по букве закона задаток должен быть включен в сумму, подлежащую уплате по договору. Однако договора еще нет! Даже если стороны поставили под ним свои подписи, заключенным его считают только после государственной регистрации. Соответственно, принимаемые продавцом деньги фактически не являются задатком и не могут выполнять функцию обеспечения.
В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ если есть сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся по договору платежей, задатком, ее считают авансом, если не доказано иное. А внесение аванса, да еще и без дополнительных гарантий, нарушает интересы покупателя.
В подобных случаях, как правило, подписывают предварительный договор, а авансовый платеж по нему оформляют как задаток. Но в соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору никаких платежей не производят. Подписывая его, стороны лишь обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Выходит, если покупатель откажется приобретать квартиру, он имеет право подать иск о взыскании с продавца уплаченной суммы, поскольку в данном случае это не задаток, а именно аванс.
Как же следует оформлять операции с задатком, чтобы в дальнейшем избежать судебных разбирательств? Только путем заключения должным образом договора купли-продажи и его государственной регистрации. Кстати, условие о задатке можно включить в текст договора. Правда, в такой ситуации его обеспечительная функция отходит на второй план, и он становится, по сути, авансовым платежом.
Впрочем, не все сделки с недвижимостью подлежат регистрации, поэтому в некоторых случаях проблем с обеспечением исполнения обязательства с помощью задатка не возникает, поскольку договор считают заключенным с момента его подписания. В частности, регистрация не нужна, если предметом купли-продажи, мены или аренды является недвижимое имущество нежилого назначения (гаражи, сооружения, нежилые здания и помещения, земельные участки и т. д.).
Главное - не забыть закрепить соглашение в простой письменной форме. Кстати, в Гражданском кодексе предусмотрено, что сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить контрагенту убытки с зачетом суммы задатка, если только в договоре не предусмотрено иное.
На странице "Книги - бесплатно" Вы можете СВОБОДНО скачать некоторые материалы раздела "Бонус" немедленно.
Комментарии:
Пишет светлана от 2011-02-18, в 11:04:16
Я продавец-консультант, клиентка с дочерью мерила несколько платьев и хотела купить сразу 2-3 платья, попросила их отложить и пошла в банк снимать деньги, вернувшись она сказала, что возьмет только 1 платье, другое попросила отложить на несколько дней, "договор о задатке" мы не оформляли, только устная договоренность, потом она еще звонила несколько раз и подтверждала свои намерения.
По ошибке, на корешке квитанции (к приходно-кассовому ордеру), я написала слово "задаток за платье-модель ... и указала сумму", и отдала клиентке вместе с платьем (в тот день в салоне была очередь и в суматохе я забыла поставить круглую печать на квитанции и только подписала ее).
По прошествии 10-12 дней покупатель вернулась и требует вернуть задаток за платье, указывая на слово "ЗАДАТОК", написанное на квитанции, я же прошу вернуть платье, а она утверждает, что платье не брала и заявляет, что у не есть свидетель (дочь, и в суде она подтвердит, что платье они не брали), но у меня тоже есть свидетель - директор, момент заполнения квитанции и упаковки платья он видел и слышал весь наш разговор.
У меня предпенсионный возраст и я боюсь суда, меня после ее угроз трясет, неужели мне придется отвечать и возвращать ей деньги, что мне делать?
Теперь она грозит мне "судом, разорением до нищеты, влиятельными друзьями и родственниками и сама она юрист и еще ни одного дела не проиграла" и грозит написать жалобу на меня в в Одел по Защите прав потребителей.
Является ли "корешок квитанции к приходно-кассовому ордеру" без круглой печати организации, но с подписью продавца и с указанием слова "Задаток за платье ... сумма..." доказательным документом в суде или в Отделе по Защите прав потребителей и могут ли против меня возбудить дело?
Пишет Вика от 2011-03-21, в 19:07:57
Вы не должны ничего возвращать.
Тем более, если рассматривать эту сумму как задаток и взять во внимание тот факт, что она отказалась от покупки (сделки), получается, что задаток должен остаться у вас.
Так написано в ст.381 Гражданского кодекса: "если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у контрагента. Если же обязательства нарушил тот, кто получил данную сумму, он возвращает ее в двойном размере."
Клиентка просто пугает.
Ваш комментарий к статье:Правила комментирования:
Поиск по сайту:
Новые статьи прямо в Ваш почтовый ящик!
В каждом выпуске ссылка на БЕСПЛАТНОЕ скачивание одной из книг раздела "Бонус".
По ошибке, на корешке квитанции (к приходно-кассовому ордеру), я написала слово "задаток за платье-модель ... и указала сумму", и отдала клиентке вместе с платьем (в тот день в салоне была очередь и в суматохе я забыла поставить круглую печать на квитанции и только подписала ее).
По прошествии 10-12 дней покупатель вернулась и требует вернуть задаток за платье, указывая на слово "ЗАДАТОК", написанное на квитанции, я же прошу вернуть платье, а она утверждает, что платье не брала и заявляет, что у не есть свидетель (дочь, и в суде она подтвердит, что платье они не брали), но у меня тоже есть свидетель - директор, момент заполнения квитанции и упаковки платья он видел и слышал весь наш разговор.
У меня предпенсионный возраст и я боюсь суда, меня после ее угроз трясет, неужели мне придется отвечать и возвращать ей деньги, что мне делать?
Теперь она грозит мне "судом, разорением до нищеты, влиятельными друзьями и родственниками и сама она юрист и еще ни одного дела не проиграла" и грозит написать жалобу на меня в в Одел по Защите прав потребителей.
Является ли "корешок квитанции к приходно-кассовому ордеру" без круглой печати организации, но с подписью продавца и с указанием слова "Задаток за платье ... сумма..." доказательным документом в суде или в Отделе по Защите прав потребителей и могут ли против меня возбудить дело?